Dación en pago: ni IRPF, ni plusvalía

Mediante la dación en pago el deudor transmite un bien gravado con un préstamo, generalmente hipotecario, al acreedor a cambio de la cancelación de dicho préstamo. A continuación, explicamos sus ventajas.

Dación en pago: ni IRPF, ni plusvalía

Si tu situación económica no te permite continuar pagando las cuotas de tu hipoteca, una de las soluciones previstas en nuestra legislación es la dación en pago de la vivienda. Seguro que has oído hablar de ella, y te han asaltado algunas dudas como:

¿Qué es la dación en pago?

¿La dación en pago esta exenta de IRPF y plusvalía municipal?

A continuación, te explicamos todas estas cuestiones.

¿Qué es la dación en pago?

Concepto

La dación en pago significa la transmisión al acreedor de un bien del deudor con el objeto de extinguir la deuda que se mantiene entre ambos.

El caso más común es la dación en pago de la vivienda habitual. En estos casos, el acreedor acepta como pago de la hipoteca el bien que grava la misma (vivienda) quedando extinguida la hipoteca. El riesgo de hacer esto directamente con el acreedor, sin ayuda profesional, es que el banco se quede la casa y mantenga parte de la deuda viva.

Legislación aplicable

Este mecanismo entraría dentro de lo que denominamos libertad de pacto entre privados, el cual queda regulado en el artículo 1.255 de nuestro Código Civil.

“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”

Esto supone que a pesar de que en un principio ambas pactes pactaron unas determinadas condiciones, se puede renegociar para resolver el contrato de la mejor forma posible.

Por otro lado, también podemos considerarla como una forma de pago y extinción de la obligación o deuda (1157 Código Civil):

“No se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía.”

De esta forma el acreedor y el deudor pactan una nueva forma de pago (la entrega del bien gravado) de forma que una vez entregado se extingue la deuda.

NOTA: Hay que destacar que la dación en pago de la vivienda esta contemplada como parte de los objetivos que se pueden alcanzar en sede de la Ley de Segunda Oportunidad.

¿La dación en pago esta exenta de IRPF y Plusvalía?

Analizada la dación en pago, toca hablar de las ventajas fiscales que puede suponerte su tramitación.

Para ello a ver la evolución de la repercusión en sede de los impuestos IRPF y plusvalía municipal.

Situación anterior a 2014:

Con anterioridad a 2004, no se contemplaba ningún mecanismo fiscal a la hora de una venta o dación en pago de una vivienda.

Una persona que había adquirido una vivienda y no pudiera pagar cuotas hipotecarias correspondientes se enfrentaba a una ejecución hipotecaria o bien, según el caso, a una dación en pago previa negociación con el banco.

Si esto no fuera suficiente, se encontraba además con tener que afrontar el gasto de la liquidación de la ganancia patrimonial y plusvalía derivada de la operación.

Pongamos un ejemplo:

Una persona que compra una vivienda por 150.000 € y pasado un tiempo, el precio de mercado de la vivienda cambia (normalmente al alza, supongamos que en este caso es así). El propietario no puede pagar la vivienda a los 8 años y decide venderla. 

En el momento de la venta, dación o transmisión el precio ha aumentado a 200.000 €, se genera una ganancia patrimonial (plusvalía) de 50.000 €. Esta cantidad de 50.000 € constituye la base para calcular el importe de los impuestos a pagar. 

Si el propietario decide vender o realizar la dación en pago, esta obligado a tributar por concepto de IRPF por la ganancia patrimonial y por plusvalía municipal, por el incremento de valor desde la compra del inmueble.

Como podemos observar resulta una incongruencia que una persona que hubiera perdido su vivienda por impago registrara en términos fiscales una ganancia patrimonial. Esa persona no era precisamente más rica sino más bien todo lo contrario, busca vender o entregar la casa porque se encuentra en la imposibilidad de hacer frente a su pago íntegro.

Situación en la actualidad

Habida cuenta las situaciones provocadas se inició una reforma fiscal, la cual culminó con la aprobación del Real-Decreto Ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia.

Esta reforma amplió las exenciones en sede de los impuestos de IRPF y Plusvalia municipal, en el siguiente sentido:

· Incluyó el artículo 33.4. d) de la Ley del IRPF por la cual dispone la exención de la tributación de la ganancia generada con ocasión de dacion en pago de la vivienda o de venta de la vivienda en sede de ejecución hipotecaria

· Incluyó el art. 105.1 c) de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales por la cual se incluyó la misma exención para los supuestos de plusvalía municipal.

¿Qué requisitos tengo que cumplir para que quede exenta?

Como podrás advertir hay que cumplir con una serie de requisitos para poder dejar exentas estas transmisiones. Estos requisitos son los siguientes:

· Que la ejecución hipotecaria o la dación en pago recaiga sobre la vivienda habitual. Se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente este empadronado al menos los dos años anteriores ininterrumpidos a la transmisión.

· Que ningún miembro de su unidad familiar disponga de otros bienes o derechos para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria.

· Que la hipoteca haya sido contraída con entidades de crédito o entidad que realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

NOTA: Si no cumples algún requisito, hay una forma de conseguir entregar en pago un bien, asegurando que esta entrega salde por completo la deuda y que el acreedor no puede negarse a recibirlo. Aquí la explicamos.

Otra ventaja de la exención: eficacia retroactiva

Resulta interesante resaltar una particularidad la retroactividad de la norma.

Esto supone que la exención también surtirá efectos para los ejercicios anteriores no prescritos (4 años anteriores), a esto se le llama efecto retroactivo.

Si un contribuyente asumió la tributación por plusvalía en una dación en pago o venta por ejecución, podrá reclamar la devolución del dinero abonado.

Conclusión

La dación en pago es una solución con un tratamiento fiscal beneficioso que debemos interpretar desde un punto de vista de justicia y cohesión social.

Sin embargo, no hay que olvidarse de la realidad y lo cierto es que ésta nos muestra que la ley sigue resultando claramente insuficiente.

El hecho de conseguir una disminución en el pago de los impuestos a la hora de entregar las llaves de tu vivienda no soluciona el drama tanto económico-social que supone tener que abandonar tu casa por la imposibilidad de hacer frente al pago de la hipoteca.