¿Pierdo mi vivienda con la Ley de Segunda Oportunidad?

si pierdo mi vivienda con la Ley de Segunda Oportunidad, pues es una situación muy común entre nuestros asociados que puedan pagar el préstamo hipotecario sin problemas, pero lo que de verdad les ahoga son las deudas derivadas de préstamos personales, tarjetas, financieras, etc.

Pues bien, en esta entrada vamos a analizar sucintamente cuales son las distintas posibilidades, donde las circunstancias de cada situación jugarán un papel determinante, adaptando el texto además a la nueva reforma de la Ley Concursal, acaecida en septiembre de 2022.

Lo primero que tenemos que tener claro, es que un procedimiento de Segunda Oportunidad es un procedimiento CONCURSAL, lo cual, por definición, nos lleva al axioma de que hay que liquidar los bienes que se tengan, y con el dinero obtenido, pagar a los respectivos acreedores (hasta donde llegue el dinero), exonerándote del resto de la deuda si una vez liquidados no se ha podido cubrir el importe. Eso debemos entenderlo de base, pero la realidad práctica, es que esto no siempre es así, y menos cuando hay cargas hipotecarias de por medio.

¿Cuándo puedo prever que mantendré mi vivienda habitual tras el concurso?

Si nos encontramos en la situación de que nuestra vivienda está gravada con un préstamo hipotecario, y este se lleva al día (o no llevándolo al día, no han iniciado ejecución y en el momento de declararse el concurso lo ponemos al día), las posibilidades de poder exonerarnos de nuestra deuda, pero manteniendo la vivienda (y la deuda hipotecaria por supuesto) se disparan.

La clave se encuentra en tres elementos: el valor de la vivienda, la deuda hipotecaria que queda por pagar, y que por supuesto dicha vivienda sea residencia habitual del deudor.

Tenemos que tener en cuenta que el banco que tiene un bien hipotecado, en concurso es ACREEDOR PRIVILEGIADO ESPECIAL (es decir, cobra antes que nadie en caso de que se liquide el bien, incluso antes que el Administrador, Hacienda, Seguridad Social…), por tanto, dependerá mucho del valor de la vivienda si merece la pena o no liquidar el bien, y si finalmente pierdo o no mi vivienda con la LSO.

Ejemplo práctico de cómo no pierdo mi vivienda con la Ley de Segunda Oportunidad

Juan tiene una casa valorada en 100.000 €, gravada con un préstamo hipotecario del cual queda por pagar 110.00 €, y además, dicho préstamo se lleva al día sin deber una sola cuota.

En este ejemplo, no se debería liquidar la vivienda nunca, y ello porque no beneficia a nadie, no resolviendo ningún problema sino creándolo a todas las partes intervinientes en un concurso, pues las posibilidades de que se venda esa vivienda por lo que se debe de préstamo hipotecario (que son los 110.000 € que se deben al banco, y es el precio mínimo por el que puede salir) son prácticamente nulas: Nadie acude a un concurso a comprarse una casa.

Por tanto, si nos encontramos con un Administrador que tenga ánimo liquidatorio, se encontrará en esta situación con que va a trabajar por nada, pues no obtendrá ningún beneficio por la liquidación de esa vivienda, ya que todo lo obtenido iría al banco (amén de que sus honorarios están limitados en este procedimiento). El juzgado se cargaría de un trabajo innecesario, pues no se obtendría tampoco ningún beneficio para los acreedores, el banco se quedaría con una casa vacía, y sin cobrar su préstamo hipotecario, y el deudor, sin casa (aunque sin deuda hipotecaria también).

Es decir, un mal negocio donde no gana nadie. Otra cosa distinta es que en el ejemplo anterior, la vivienda, en vez de 100.000 €, tuviera un valor de 200.000 € (hablamos siempre de valores actuales, no la tasación del préstamo). En este caso las posibilidades de mantenerla son más reducidas por una cuestión de matemáticas: por poco que se ofrezca por el bien, que prácticamente sería la mitad, merece la pena liquidarla pues el Administrador tendrá dinero para pagar al banco en primer lugar, y sobraría para el resto de acreedores, o al menos, para sus honorarios (siempre y cuando sea capaz de dar salida al inmueble, cosa poco sencilla).

Cada vez más juzgados entienden esta solución pragmática como vía para no sobrecargar innecesariamente sus oficinas y a los profesionales que participan en el concurso, cuando ven que de la liquidación de la casa no se va a obtener ningún valor que permita que merezca la pena dejar al deudor sin techo Muy importante la doctrina de la Audiencia Provincial de Madrid aquí, pionera en aplicar de un modo práctico los numerosos artículos de la Ley Concursal que invitan a estas soluciones, donde no siempre el deudor se tiene por qué quedar sin bienes, pudiendo exonerarse sin problemas del resto de su deuda ordinaria sin perder su vivienda habitual.

Se debe tener en cuenta también el Art. 605 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que considera bienes absolutamente inembargables:

1.º Los bienes que hayan sido declarados inalienables.

2.º Los derechos accesorios, que no sean alienables con independencia del principal.

3.º Los bienes que carezcan, por sí solos, de contenido patrimonial. (Aquí entraría una casa gravada con una hipoteca superior a su valor de mercado, por ejemplo)

4.º Los bienes expresamente declarados inembargables por alguna disposición legal.

Cómo afecta la reforma concursal de septiembre de 2022

A todo lo anterior, hay que añadir que el nuevo texto concursal refleja de forma expresa que en caso de que el valor de la hipoteca supere el valor del bien, este no se liquida, no teniendo que depender ya de valoraciones de nadie. Así, el artículo 37 bis del Texto Refundido de la Ley Concursal, establece:

Se considera que existe concurso sin masa cuando concurran los supuestos siguientes por este orden:

a) El concursado carezca de bienes y derechos que sean legalmente embargables.

b) El coste de realización de los bienes y derechos del concursado fuera manifiestamente desproporcionado respecto al previsible valor venal.

c) Los bienes y derechos del concursado libres de cargas fueran de valor inferior al previsible coste del procedimiento.

d) Los gravámenes y las cargas existentes sobre los bienes y derechos del concursado lo sean por importe superior al valor de mercado de esos bienes y derechos.

Conclusión

En la Asociación son numerosos ya los casos conseguidos bajo estos preceptos (puedes verlos todos aquí), es decir, son varios los deudores incapaces de hacer frente al pago de sus deudas con sus ingresos, que han conseguido mantener su vivienda habitual pagando su respectiva hipoteca con normalidad y quedando exonerado del resto de deudas (préstamos personales, tarjetas, minicréditos…).

Es norma de nuestros profesionales el ponerlo encima de la mesa a la hora de presentar un concurso, pues es una manera rápida y eficaz de terminar el procedimiento sin perjudicar a ningún acreedor, que no cobrará nunca se liquide o no la vivienda en caso de esta tener un valor patrimonial inferior al restante hipotecario, y sin generar créditos masa innecesarios, pudiendo obtener la liberación del resto de la deuda sin problemas.

También hay que tener en cuenta que, cada caso particular requiere de un estudio profundo para dar respuestas certeras y asesoramiento correcto, por lo que habría que estudiar individualmente la situación para poder asesorarles desde la Asociación de una forma apropiada y eficaz.

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